Kamera vor dem Hauskauf: die Leitungen, die bei der Besichtigung niemand sieht

Wer ein gebrauchtes Haus besichtigt, schaut aufs Dach, in den Heizungskeller, auf Fenster und Wände. Feuchte Stellen findet ein geübtes Auge, ein altes Fenster auch. Die Abwasserleitungen liegen unter Bodenplatte und Vorgarten, und dort schaut bei einer Besichtigung niemand hin, weil es von oben nichts zu sehen gibt.

In der Hansestadt Lüneburg endet die öffentliche Abwasseranlage an der Grundstücksgrenze. Was auf dem Grundstück liegt, gehört dem Eigentümer, und er muss es laut Abwasserbeseitigungssatzung in betriebsfähigem Zustand halten. Außerhalb der Hansestadt gelten die Satzungen der jeweiligen Gemeinde. Mit dem Kauf wird das Ihre Aufgabe.

Was unter dem Vorgarten liegt

Nach einem Forschungsbericht des Instituts für Unterirdische Infrastruktur (IKT) bestehen die Leitungen im Boden bei Häusern aus der Zeit vor 1970 überwiegend aus Steinzeug. Das Material ist chemisch beständig und abriebfest, aber spröde.

Anfällig sind bei alten Leitungen die Verbindungen. Bis in die 1920er Jahre wurden die Muffen mit Teerstrick und einer Umhüllung aus Ton abgedichtet, teils aus Mörtel. Schon 1910 war bekannt, dass die Tonschicht weder Grundwasser noch Regenwürmern noch Wurzeln standhält. Dichtungen, die ab Werk fest im Rohr sitzen, gibt es bei den Rohrgrößen eines Hauses erst seit 1967, und im selben Jahr kamen für Grundleitungen die ersten Rohre aus PVC auf den Markt.

Typische Schäden nach Jahrzehnten im Boden sind Rohre, die gegeneinander versetzt sind, Wurzeln, die durch eine Muffe gewachsen sind, Risse, Scherben und abgesackte Strecken, in denen das Wasser steht.

Wie viele private Leitungen betroffen sind, weiß niemand genau, eine Statistik gibt es nicht. Die Schätzungen von Behörden reichen von rund 30 Prozent bis zu 80 Prozent in manchen Orten. Von außen lässt es sich keinem Haus ansehen.

Was die Kamera zeigt und was nicht

Zugang bietet der Revisionsschacht auf dem Grundstück, sonst eine Reinigungsöffnung im Keller. Vorher wird die Leitung gespült, denn auf einer verschmutzten Rohrwand sieht man keine Risse.

Zu einer vollständigen Befahrung gehören das Video, Fotos der einzelnen Schäden, ein Bericht mit der Position jedes Befunds in Metern und eine Skizze, wo die Leitungen verlaufen. Die Skizze ersetzt den Plan, wenn es keinen gibt. Alte Entwässerungspläne fehlen häufig, und vorhandene weichen oft vom Bestand ab.

Die Kamera zeigt den Zustand, und das reicht bei bestehenden Leitungen in der Regel aus. Kleine Undichtigkeiten an Rohrverbindungen kann sie übersehen. Wer es genau wissen muss, lässt zusätzlich die Dichtheit prüfen, mit Wasser beziehungsweise mit Luft. Wann eine solche Dichtheitsprüfung verlangt wird, haben wir in einem eigenen Beitrag beschrieben. Beim Eigentumswechsel selbst verlangt die Satzung der Hansestadt die schriftliche Mitteilung durch alten und neuen Eigentümer. Eine Dichtheitsprüfung nennt sie dafür nicht.

Warum der Befund vor die Unterschrift gehört

Steht im Kaufvertrag ein Ausschluss der Sachmängelhaftung, kann sich der Verkäufer darauf nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Dasselbe gilt bei einer Garantie für die Beschaffenheit (§ 444 BGB). Die Arglist müssen Sie als Käufer beweisen.

Das Landgericht Regensburg hat 2021 einen solchen Fall entschieden (Az. 61 O 3284/18). Ein Käufer fand Monate nach der Übergabe eine gebrochene Abwasserleitung und klagte. In diesem Punkt verlor er, weil er nicht nachweisen konnte, dass die Verkäuferin von dem Bruch gewusst hatte.

Kennen Sie einen Mangel dagegen schon bei Vertragsschluss, sind Ihre Rechte wegen dieses Mangels ausgeschlossen (§ 442 BGB). Zeigt die Kamera einen Schaden, kann er deshalb vor der Unterschrift Grundlage für die Preisverhandlung und für eine Regelung im Vertrag sein.

Die Verbraucherzentrale NRW nennt für die Inspektion eines Einfamilienhauses einen dreistelligen Betrag. Für eine Sanierung nennt sie vierstellige Beträge, bei großen Abschnitten fünfstellige. In den unverbindlichen Musterbedingungen des Versicherungsverbands GDV sind Bruchschäden an Abwasserrohren außerhalb des Gebäudes nicht genannt, Rohre unter der Bodenplatte nur bei eigener Vereinbarung. Als Käufer treten Sie in den bestehenden Vertrag ein. Lesen Sie vorher nach, was er abdeckt.

Auch Verkäufern hilft ein aktueller Bericht, etwa bei einem geerbten Haus. Einen bekannten Schaden müssen sie dann aber offenlegen, und in der Hansestadt sind festgestellte Mängel an der Grundstücksentwässerung der Stadt mitzuteilen.

Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Den Vertrag besprechen Sie mit Notar und Anwalt.

Was Sie für den Termin brauchen

Der Zugang muss frei sein, also der Schachtdeckel im Garten und die Reinigungsöffnung im Keller. Gibt es einen Entwässerungsplan, legen Sie ihn dazu. Der Eigentümer kann bei der Hansestadt eine Planauskunft aus der Hausakte beantragen. Und solange das Haus noch nicht Ihnen gehört, brauchen Sie seine Zustimmung zur Befahrung.

Sie überlegen, ein Haus in Lüneburg und Umgebung zu kaufen, und wollen wissen, was im Boden liegt? Rufen Sie an unter 04131 / 62105. Schriftlich erreichen Sie uns unter service@behne-entsorgung.de. Was wir außer der TV-Inspektion noch übernehmen, sehen Sie auf der Startseite.