Verstopfung im Mietshaus: wer den Rohrreiniger ruft und wer ihn bezahlt

Wer den Rohrreiniger im eigenen Namen bestellt, schuldet ihm die Rechnung. So steht es im Werkvertragsrecht des BGB, und es gilt auch dann, wenn am Ende ein anderer die Kosten tragen muss. In einem Mietshaus sind das zwei verschiedene Fragen: Wer erteilt den Auftrag, und wer zahlt?

Zuständig ist zuerst der Vermieter

Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand halten, in dem man sie nutzen kann (§ 535 BGB). Ein Abfluss, der nicht abläuft, gehört dazu. Solange nicht feststeht, dass der Mieter die Verstopfung verschuldet hat, bleibt die Beseitigung Sache des Vermieters.

Der Mieter hat dabei eine eigene Pflicht. Er muss den Mangel unverzüglich melden (§ 536c BGB). Unterlässt er das, haftet er für den Schaden, der daraus entsteht.

Wann der Mieter zahlt

Der Mieter zahlt, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat, also etwas in den Abfluss gegeben hat, das dort nicht hineingehört. Was durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entsteht, hat er nicht zu vertreten (§ 538 BGB).

Dass der Mieter die Verstopfung verursacht hat, muss der Vermieter beweisen. Erst wenn feststeht, dass die Ursache aus dem Gebrauch der Wohnung stammt, muss der Mieter sich entlasten. So hat es der Bundesgerichtshof für Schäden an Mietsachen entschieden. Sitzt die Verstopfung im gemeinsamen Fallstrang, an dem mehrere Wohnungen hängen, trägt nach diesen Grundsätzen der Vermieter das Risiko, wenn er den Verursacher nicht beweisen kann.

Zwei Wege, die Kosten auf alle zu verteilen, sind versperrt. Eine vorformulierte Klausel im Wohnraummietvertrag, nach der alle Mieter anteilig zahlen, wenn der Verursacher nicht feststeht, hat das Oberlandesgericht Hamm 1982 für unwirksam erklärt, und spätere Gerichte sind dem gefolgt. Über die Nebenkosten lässt sich die Rechnung auch nicht verteilen: Die Beseitigung einer eingetretenen Verstopfung ist Instandsetzung, und die zählt nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten.

Anders kann es bei einer regelmäßigen, vorbeugenden Reinigung der Leitungen aussehen. Ob sie umgelegt werden darf, ist umstritten, und sie müsste dafür jedenfalls ausdrücklich im Mietvertrag stehen.

Wenn der Mieter selbst beauftragt

Ein Mieter darf einen Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten vom Vermieter verlangen. Das Gesetz kennt dafür zwei Fälle, von denen einer genügt (§ 536a Abs. 2 BGB). Der erste ist der Verzug des Vermieters mit der Beseitigung. Der zweite ist die Lage, in der sofort gehandelt werden muss, um den Bestand der Wohnung zu erhalten.

Der Bundesgerichtshof legt das eng aus. In einem Urteil von 2008 ging es um eine Mieterin, die Handwerker ohne Mahnung und ohne Notfall beauftragt hatte. Sie war in einem früheren Prozess zur Zahlung an den Betrieb verurteilt worden und bekam vom Vermieter nichts zurück. Es ging dort um Heizung und Wasseranschluss, die Regel gilt für jeden Mangel.

Melden Sie die Verstopfung deshalb sofort dem Vermieter, bei verwalteten Häusern der Hausverwaltung. Fordern Sie zur Beseitigung auf und halten Sie Zeitpunkt und Gesprächspartner schriftlich fest. Läuft bereits Wasser aus, stellen Sie es ab, wenn das geht. Ob der Vermieter einen Notdienst erstattet, den Sie selbst beauftragt haben, hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie beim Auftrag in jedem Fall, auf wessen Namen die Rechnung geht.

In der Eigentümergemeinschaft

Fallstrang und Sammelleitungen dienen mehreren Wohnungen und sind deshalb gemeinschaftliches Eigentum. Den Auftrag erteilt die Verwaltung. Für Maßnahmen, die erforderlich sind, um einen Nachteil abzuwenden, braucht sie nach dem Wohnungseigentumsgesetz keinen vorherigen Beschluss. Die Kosten verteilen sich nach Miteigentumsanteilen, wenn Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse nichts anderes vorsehen.

Bei Leitungen, die nur eine Wohnung entwässern, ist die Zuordnung nicht einheitlich geklärt. Die Teilungserklärung gibt einen Anhalt.

Ob eine Versicherung die Beseitigung bezahlt, hängt von der einzelnen Police ab. In den Musterbedingungen für die Wohngebäudeversicherung ist sie nur als Zusatzbaustein vorgesehen. Schäden durch ausgetretenes Wasser sind eine andere Frage.

Warum der Ort in den Bericht gehört

Fast alles hängt an zwei Tatsachen: wo die Verstopfung saß und was sie verursacht hat. Der Ort kann die Wohnung sein, der Strang, die Grundleitung unter dem Haus. Die Ursache kann Fett sein, ein Feuchttuch, eine Wurzel, ein Versatz im Rohr.

Bitten Sie deshalb beim Auftrag darum, dass Stelle, Fund und ein Foto im Einsatzbericht festgehalten werden, als Feststellung und ohne Schuldzuweisung. Kommt dieselbe Verstopfung wieder, zeigt eine Kamerabefahrung, ob das Rohr selbst der Grund ist.

Dieser Beitrag ordnet ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Für den einzelnen Fall sind Mieterverein, Haus und Grund und Anwälte die richtige Adresse.

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